小龍和小慧穩定交往三年,兩人都到了適婚年齡,小龍決定安排一場浪漫又能夠令小慧終生難忘的求婚,打算購買將來兩人要共同生活、共同打拼的新居,布置一個燈光美、氣氛佳又能給人安全感的空間,讓小慧感受到溫暖,一口就能答應求婚。
小龍於是找了房屋仲介,仲介介紹了一間公寓,很是符合小龍心中理想的愛的小窩,業務說話聽起來很實在,態度也很誠懇,小龍不疑有他,馬上下手簽約,殊不知……
凶宅在法律上被認為是一種「物的瑕疵」,也就是非因自然死亡之情事,對不動產的個別條件產生負面影響,造成房屋經濟性價值減損,進而影響市場價格。
賣方應負瑕疵擔保責任是屬於法定無過失責任,無論出賣人是否知道該房物為凶宅之可能,都應該對買方負責。買方得主張解除買賣契約或是減少價金。
雖然違章建築屬於房屋瑕疵且沒有所有權,但是還是可以做為買賣標的,買賣契約仍為有效,小龍僅取得違章建築的使用權,無法辦理所有權登記,若屋主刻意隱瞞違建事實,小龍可以賣方主張瑕疵擔保責任,請求解約或減少價金。
違章建築:指未經主管建築機關審查許可並發給建築、使用執照,而擅自建造及使用的建物。
➤依民法第549條規定:「當事人之任何一方,得隨時終止委任契約。當事人之一方,於不利於他方之時期終止契約者,應負損害賠償責任。」
委託人小龍似乎有權隨時終止「委任契約」。但在受託人(即仲介公司)開始銷售以後委託人行使終止權,也可認為是「於不利於他方之時期終止契約」,故委託人應負損害賠償責任。
➤依民法第250條第2項:「違約金,除當事人另有訂定外,視為因不履行而生損害之賠償總額。」
如委託銷售契約有約定「委託人片面終止契約」的違約金,則仲介公司無須舉證其終止契約的損害,即可依約請求違約金。