房屋買賣糾紛，隱瞞凶宅、違建等重要資訊？

房屋買賣糾紛起源：

小龍和小慧穩定交往三年，兩人都到了適婚年齡，小龍決定安排一場浪漫又能夠令小慧終生難忘的求婚，打算購買將來兩人要共同生活、共同打拼的新居，布置一個燈光美、氣氛佳又能給人安全感的空間，讓小慧感受到溫暖，一口就能答應求婚。

小龍於是找了房屋仲介，仲介介紹了一間公寓，很是符合小龍心中理想的愛的小窩，業務說話聽起來很實在，態度也很誠懇，小龍不疑有他，馬上下手簽約，殊不知……

Q：自從小龍和小慧搬入後，常生病發燒，覺得渾身不對勁，聽鄰居說起才知道，原來自己買到凶宅，小龍應該怎麼辦呢？

凶宅在法律上被認為是一種「物的瑕疵」，也就是非因自然死亡之情事，對不動產的個別條件產生負面影響，造成房屋經濟性價值減損，進而影響市場價格。

賣方應負瑕疵擔保責任是屬於法定無過失責任，無論出賣人是否知道該房物為凶宅之可能，都應該對買方負責。買方得主張解除買賣契約或是減少價金。

• 法定無過失責任：指在損害發生的情況下，即使不是故意或者過失，也需要承擔損害賠償責任。
• 凶宅：指曾發生兇殺、自殺或一氧化炭中毒致死等非自然死亡，即為凶宅。
• 例外：社區公共區域的自殺(例如：跳樓在社區庭院)、社區發生兇殺案等，不屬於凶宅。屋內自然死亡(例如：病死、老死)，就算半年多才被發現，也不屬於凶宅之定義。

Q：小龍買房後被他人檢舉公寓陽台的部分是違建，要被強制拆除，小龍應該怎麼辦呢？

雖然違章建築屬於房屋瑕疵且沒有所有權，但是還是可以做為買賣標的，買賣契約仍為有效，小龍僅取得違章建築的使用權，無法辦理所有權登記，若屋主刻意隱瞞違建事實，小龍可以賣方主張瑕疵擔保責任，請求解約或減少價金。

違章建築：指未經主管建築機關審查許可並發給建築、使用執照，而擅自建造及使用的建物。

1. 違反建築法規，或建築物已經達到基地容許興建的建蔽率、容積率與高度時，任何額外加蓋的建築均屬違建。
2. 違反土地使用分區容許的使用用途或建築法令（例如工業區住宅、農舍豪宅）。
3. 在不得興建建築物的土地上興建（例如在保護區、公設保留地上）。
4. 建物規格符合建築法規，但因為程序上疏失，未請領建照就擅自興工（這一類違建可依法補辦執照並繳交相關稅款，成為合法建物）。

Q：小龍覺得這間房子頻頻出問題，委託房仲賣掉，簽訂委託契約不久後，剛好有朋友在詢問買房，對小龍的房子有興趣，出價也頗高，小龍於是打算終止委任契約，將房子賣給朋友。小龍可以終止對房仲的委任契約嗎？

➤依民法第549條規定：「當事人之任何一方，得隨時終止委任契約。當事人之一方，於不利於他方之時期終止契約者，應負損害賠償責任。」

委託人小龍似乎有權隨時終止「委任契約」。但在受託人（即仲介公司）開始銷售以後委託人行使終止權，也可認為是「於不利於他方之時期終止契約」，故委託人應負損害賠償責任。

➤依民法第250條第2項：「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。」

如委託銷售契約有約定「委託人片面終止契約」的違約金，則仲介公司無須舉證其終止契約的損害，即可依約請求違約金。

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