土地糾紛/不動產糾紛 推薦律師
Real-Estate-Lawyer

房屋共同持有發生糾紛怎麼辦?
買屋時的瑕疵擔保有時效嗎?
共有物分割訴訟的效力如何?

不動產糾紛又稱為【土地糾紛】與【房屋糾紛】,一般常見的糾紛有「瑕疵擔保責任」、「拆屋還地訴訟」、「分割訴訟」、「共有關係」、「塗銷抵押權」等,釋例如下:

1.瑕疵擔保責任

此類型常見於買屋糾紛,可分為「權利瑕疵擔保」及「物之瑕疵擔保」責任兩種。

「權利瑕疵擔保」:例如因為房屋買賣前賣方故意未告知,買家不知道房子已被設定抵押,則經查閱登記簿謄本發現此事的買家可依民法債務不履行規定,向賣方請求解除契約、違約金、或損害賠償。

「物之瑕疵擔保責任」:則指賣方應擔保將其交付給買受人時,買賣之物有符合約定的品質,且符合這樣物品的通常效用,常見的爭議例如買到凶宅、有嚴重漏水情形等,買家視情形可以請求解約或減少價金,或是請求債務不履行的損害賠償。


2.拆屋還地

土地被他人侵占利用蓋房舍或種植作物,或者是隔壁房屋蓋違建使用到我們家的牆壁該怎麼辦呢?

此時可依民法第 767條第1項規定:「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。對於妨害其所有權者,得請求除去之。有妨害其所有權之虞者,得請求防止之。」來請求拆屋還地,或是排除侵害,制止對方的侵害行為並且回復原狀。


3.共有關係

房屋、土地跟人共有的情形下,為了更有效的利用閒置的房地產,可以和其他共有人訂定分管契約,來約定管理方法。

  • 比如作為停車場,由其中一個共有人經營
  • 使用收益分配(停車場的營利該怎麼分)
  • 改良行為費用負擔(為了作為停車場,需要整地、配置機台、場地壞掉須修繕等等,誰來出錢)等事項

4.分割訴訟

處分共有財產時需要得到其他共有人同意,綁手綁腳,處處受限;而要終止共有關係,最根本的方法就是請求分割,將所有權單純化。常見的有土地分割及遺產分割,當共有人無法就分割方法達成協議的時候,可以用訴訟方式請求法院裁判分割。


5.塗銷抵押權

常見於買賣房屋或土地時,發現買賣標的物上設定有抵押權,抵押權會附隨於房屋或土地移轉給買受人(也就是俗稱的「揹胎」),所以時常會影響該標的物本身的價值和買受人的購買意願,如果該抵押權已經清償,買受人可以要求先將該抵押權塗銷,再取得所有權登記,才不必提心吊膽怕哪天有人會來查封房產。

讓好律師諮詢網做你堅實的後盾

 

北、中、南
堅強律師陣容

協助7000多位
民眾法律諮詢

承辦600多件
成功案例
 
 

土地糾紛/房屋糾紛 法律諮詢:

瑕疵擔保責任的時效性?房屋共同持有的管理辦法與處分問題?常見問題Q & A:

Q1:買賣房屋時有合約上寫著「現況交屋」、「免除瑕疵擔保責任」,賣方是不是就真的不用負責?

買家能不能請求瑕疵擔保的重點其實在於「買屋當下是否知悉瑕疵存在」。

如果當下有出賣人已有預先告知房子有漏水或牆壁油漆脫落等問題,買家也已經表示接受,則買家不能再以這些已知的瑕疵為理由要求出賣人負責。如果出賣人有隱瞞瑕疵、故意不告知的情形,則因為違反交易上的誠實信用原則,此時賣方仍應該負責。

Q2:瑕疵擔保有時效嗎?買家應該怎麼行使權利?

相對於瑕疵擔保責任,法律也要求買家負有從速檢查及通知的義務,如果買家怠於將瑕疵情形通知賣方,除非是不能用通常方法檢查出的瑕疵,否則視為買家已接受。

買家主張解除權或價金減少請求權,須在完成檢查通知後的6個月內(且交付房屋後還未超過5年)行使,但如果出賣人本身明知該房屋有瑕疵卻故意不告知買家時,買家可以不受6個月的限制。

Q3:越界建築被請求拆屋還地時,還可以主張時效取得「地上權」嗎?

A:依照民法第769條以下之規定,時效取得地上權應符合幾個要件:

  1. 占有的主觀意思(已所有的意思占有)
  2. 占有的客觀狀態(和平、公然、繼續的使用收益)
  3. 占有他人的不動產
  4. 經過法定期間(20年,善意無過失的話10年)等。

如果符合以上時效取得地上權的要件,應該提起反訴主張,經法院審理判決是否取得請求登記地上權的權利喔。

Q4:如何約定共有物的管理方法?共有人擅自出租或佔用共有物要怎麼辦?

依照民法第820條的規定,共有物的管理,除了有訂定分管契約特別約定以外,應以多數決的方式為之。

如果其中一共有人佔用共有的不動產或者將其擅自出租,他共有人可以依民法第821條和第767條向承租人請求返還共有物(承租人的損失,則向該擅自出租共有物的人求償);對於這個擅自出租,或長期占用共有物的共有人,則可以提起民事訴訟,行使侵害所有權的損害賠償,及依持分返還5年內相當於租金的不當得利等請求權喔。

Q5:共有物要怎麼處分?什麼是優先承購權?

依照民法第819條規定,各共有人可以自由處分其應有部分(也就是自己的持分),但對共有物的整體應得共有人全體之同意,才能處分、變更、及設定負擔。

共有物是不動產的情形,土地法第34條之1設有特別規定,只要共有人過半數且應有部分合計過半數之同意,或者持分占比超過三分之二時的共有人同意時,就可以處分該筆共有土地。

不同意處分該土地的共有人具有優先承購權,要出賣土地的一方應先以書面定期通知其得以同一價格優先承購,若該共有人逾期未聲明優先承購,即視同放棄優先購買的權利。此時出賣土地的一方即可再通知該共有人領取其應得之買賣價金,該共有人未依通知領取時,出賣土地的一方可以將其應得之款項提存至法院,就能把該不動產所有權移轉登記予買方。

Q6:分割訴訟的效力如何?有哪幾種分割的方式?

拿到法院確定的分割判決後,當事人中的任何一方均都可以依該確定判決單獨為全體共有人申請分割登記,不需要命對造協助辦理登記。

裁判分割,依照民法第824條有以下幾種方式:

  1. 原則上以原物分配於各共有人。
  2. 原物分配如有困難,以致不能依應有部分為分配者,得將原物分配於部分共有人,其餘共有人則受原物分配者之金錢補償。
  3. 將原物之一部分分配於各共有人,其餘部分則變賣後將價金依共有部分價值比例分配。
  4. 變賣共有物,以價金分配於各共有人。
 

您是否遇到了 土地糾紛、房屋買賣糾紛的 官司難題?
讓專業律師為你解惑0809-090-626

 

房屋/土地糾紛 諮詢案例

 

我們提供 最專業、最即時、最隱密、不限時 的免費法律諮詢
讓專業律師為你解惑0809-090-626

立即諮詢