土地糾紛/不動產糾紛 推薦律師
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買家能不能請求瑕疵擔保的重點其實在於「買屋當下是否知悉瑕疵存在」。

如果當下有出賣人已有預先告知房子有漏水或牆壁油漆脫落等問題，買家也已經表示接受，則買家不能再以這些已知的瑕疵為理由要求出賣人負責。如果出賣人有隱瞞瑕疵、故意不告知的情形，則因為違反交易上的誠實信用原則，此時賣方仍應該負責。

相對於瑕疵擔保責任，法律也要求買家負有從速檢查及通知的義務，如果買家怠於將瑕疵情形通知賣方，除非是不能用通常方法檢查出的瑕疵，否則視為買家已接受。

買家主張解除權或價金減少請求權，須在完成檢查通知後的6個月內（且交付房屋後還未超過5年）行使，但如果出賣人本身明知該房屋有瑕疵卻故意不告知買家時，買家可以不受6個月的限制。

A：依照民法第769條以下之規定，時效取得地上權應符合幾個要件：

1. 占有的主觀意思（已所有的意思占有）
2. 占有的客觀狀態（和平、公然、繼續的使用收益）
3. 占有他人的不動產
4. 經過法定期間（20年，善意無過失的話10年）等。

如果符合以上時效取得地上權的要件，應該提起反訴主張，經法院審理判決是否取得請求登記地上權的權利喔。

依照民法第820條的規定，共有物的管理，除了有訂定分管契約特別約定以外，應以多數決的方式為之。

如果其中一共有人佔用共有的不動產或者將其擅自出租，他共有人可以依民法第821條和第767條向承租人請求返還共有物（承租人的損失，則向該擅自出租共有物的人求償）；對於這個擅自出租，或長期占用共有物的共有人，則可以提起民事訴訟，行使侵害所有權的損害賠償，及依持分返還5年內相當於租金的不當得利等請求權喔。

依照民法第819條規定，各共有人可以自由處分其應有部分(也就是自己的持分)，但對共有物的整體應得共有人全體之同意，才能處分、變更、及設定負擔。

共有物是不動產的情形，土地法第34條之1設有特別規定，只要共有人過半數且應有部分合計過半數之同意，或者持分占比超過三分之二時的共有人同意時，就可以處分該筆共有土地。

不同意處分該土地的共有人具有優先承購權，要出賣土地的一方應先以書面定期通知其得以同一價格優先承購，若該共有人逾期未聲明優先承購，即視同放棄優先購買的權利。此時出賣土地的一方即可再通知該共有人領取其應得之買賣價金，該共有人未依通知領取時，出賣土地的一方可以將其應得之款項提存至法院，就能把該不動產所有權移轉登記予買方。

拿到法院確定的分割判決後，當事人中的任何一方均都可以依該確定判決單獨為全體共有人申請分割登記，不需要命對造協助辦理登記。

裁判分割，依照民法第824條有以下幾種方式：

1. 原則上以原物分配於各共有人。
2. 原物分配如有困難，以致不能依應有部分為分配者，得將原物分配於部分共有人，其餘共有人則受原物分配者之金錢補償。
3. 將原物之一部分分配於各共有人，其餘部分則變賣後將價金依共有部分價值比例分配。
4. 變賣共有物，以價金分配於各共有人。